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ʱ䣺2023-02-27 16:08 Դδ֪

这些因素关乎€大A的高?

图片来源@视觉中国

钛媒体注:本文来源于微信公众号格隆汇APP(ID:hkguruclub),作€?

墨羽枫香,钛媒体经授权发布€?/p>

按照美林时钟配置理论,中?023年经济处于复苏周期,″是会有良好表现的?/p>

今年以来,A″本上是在按照这个脚本走的。节前,不论是股票市场,还是商品市场均基于强烈经济复苏的预期而大规模上涨。节后,消费数据略低于预期,市场歇一歇脚,连续回调了几天。后来,?月金融宏观数据披露前后,市场又开始乐观起来€?/p>

2023年,政策目标是全力搞经济。全年料将保持宽松的货币政策,€经济基本面复苏的斜率决定着大A的高度和空间?/p>

而经济盘€大的有两块,€个是房地产,另一个是消费。消费的大头是汽车,政策施展的空间会比较大,企稳回升的趋势比较明显€?/p>

对于地产,政策已经在过去几个月之内打出了三支?rdquo;,在€求端也有€些动作,但目前看效果似乎不太理想?/p>

房地产是中国€大的顺周期行业,上下游以及相关产业链拉动的GDP?0-30%。它修复的€度与斜率,基本也决定着经济复苏的强度,也决定着大A今年的行情高度€?/p>

上周五,央妈的数据姗姗来迟,给了我们€个全面审视和观察地产恢复的窗口€?/p>

01

1月,社会融资总规′5.98万亿元,超出市场预期?.4万亿元€这相较?021年同期少?959亿元,大幅高于最?年历史同期的均€水平€社融存量增速为9.4%,较去年12月回?.2%,继续探底,刷新历史新低?/p>

社融中,人民币贷款新增特别猛,为4.9万亿元,同比多增9227亿元。这又分为企业部门贷款以及居民部门贷款€前者€新?.68万亿元,中长期贷款新?.5万亿元,同比?.4万亿元,环比?万亿元€?/p>

可见在疫情优化之后,企业对于投资实体的信心明显恢复€?/p>

居民端,新增贷款2572亿元,短?41亿元,环?2月的-113亿元有所恢复,但仍然不足2022年同期的1006亿元。中长期贷款,新?231亿元,环比小?66亿元,远不及2022年同期的7424亿元?/p>

从这两组数据也可以看出,个人消费端并没有呈现疫后春节高水平表现,地产€求仍然明显不足,也印证了春节返乡置业并没有多火热。这从房企的€售€成交€拿地等也可以看出一些端倪€?/p>

据克而瑞数据显示?月百强房企销售操盘金额为3542.9亿元,同比下?2.5%,环比降幅达?8.6%。成交方面,1月重?00城新建住宅成交规模销售同比降幅超20%,绝对规模降?015年以来同期最低水平,单月已连?0个月同比下降。另外,TOP100企业拿地总额591亿元,同比下?9.4%。且拿地企业主要以地方城投及本土民企为主,拿地节奏明显放缓€?/p>

地产€求端没有出现€门红,呈现较大压力€地产供给端,则有明显改善€?/p>

据克而瑞数据??0家典型房企融资€量?43.59亿元,环比减?4.8%,同比减?4%。剔除春节假期因素,与去?月同比增?0%?/p>

股权融资方面也很大进展€?2月份以来,A¤少有16家房企宣布进行定增融资,比如,保利发?25亿元,华发股?0亿,荣盛发展、迪马股份€中南建设等宣布数十亿股权融资€?/p>

当然,最为劲爆的还是上周末万科官宣的150亿定增大案€其中,105亿投入到公司旗下11个房地产€发项目,45亿用于补充流动€资金€如果顺利发行,这将会是股权再融资重启以来最大规模的定增案€?/p>

要知道,纵观万科的融资历史,已经?6年没有向市场伸手融资,凭借自我€血能力,并持续多年高额分红回馈广大′。但现在,也发生了一些变化€?/p>

目前来看,地产供给端有比较明显的修复,但€求端仍然出现疲软态势。整体地产复苏力度和斜率是不及预期的?/p>

当然,这也为后续政策留下了施展空间,比如全面下调房贷利率,一线和主要二线城市完全放开限购限贷等等。但这些都属于大招,不会轻易使用,需要密切跟踪€?/p>

要知道,在去年年底的经济工作会议上,并没有拿?ldquo;房住不炒说法,没有释放强刺激,更多是平过渡,托而不举€?/p>

02

去年11月初的疫情优化以及房地产政策的转弯调整后,地产€银行两个板块迎来了€波快速反弹€其中,银行ETF€度大?8.5%,龙头招商银行一度大?6%,惊诧众人€?/p>

而春节假期之后,银行板块持续调整,跌幅€?%。其中,招行持续下跌?0%,宁波银行同期下?%?/p>

很显然,这对节前市场极其乐观的地产预期进行了修正?/p>

除此之外,节后频上热搜的提前还贷现象也给银行板块施加了较大压力,因为居民个人住房按揭贷款可谓是银行最为优质的资产?/p>

€方面,净利差较大,主流银行负债成本不?%,€贷款利率过去有5%以上,净利差妥Ε的有3%以上,且风险极低,还能获得一个高粘€的零售客户?/p>

另一方面,违约率极低。比如,招行2021年个人按揭贷款不良率?.28%,是大类贷款类型中最低的?/p>

这亦是银行方面一拖再拖的核心逻辑——€些银行关闭线上提前还款€道、还款额度用完€提前还款申?个月不催不处理€预约成功也不扣款等情况时有发生?/p>

这个时€,为何不少人会提前还贷?/p>

€方面,新老房贷存在一些利差€今年来,全国多个城市密集调整房贷利率,?ldquo;4字头的首套房贷利率下调到3字头,包括东莞€中山€惠州€珠海€韶关等。€过去,房贷普遍?%以上,甚至有6%的情况€利率相?个点?00万的房贷1年就有着2万元的利息差?/p>

另一方面,房贷利率与投资收益之间的利差€现在,很少有银行理财产品有超过5%的稳定回报率的,如果低于这个数,相当于就亏钱了€?/p>

尤其是去年疫情调整放€,市场预期经济会强势复苏,导致€券市场大幅下跌,银行理财有€波集中大跌,€定程度上也加剧了提前还贷的现°€?/p>

当然,这个时候跟风去提前还房贷,是需要慎重的。如果有大量闲钱,且稳定回报率低于房贷利率,选择提前还房贷是可以考虑。但手上′钱,€要过桥还清再转抵押贷,将面临资金成本以及政策的重大风险,是不太可取的?/p>

正因为居民端提前还贷,也€定程度上加€了个人住房贷款余额增€的持续下滑?022年末,€余额为38.8万亿元,全年新增4800亿元,同比增1.2%,相较于2021年末下降10%,创下新世纪以来的最低€€?/p>

看来,银行想要像过去那样躺赚也很难了?/p>

03

这是€个最好的时代,也是一个最坏的时代?/p>

这是€个智慧的年代,也是一个愚蠢的年代?/p>

这是€个信任的时期,也是一个€€疑的时期?/p>

这是希望之春,也是失望之?rdquo;?/p>

如何评价现在的中国地产行业所处的阶段,我会想起英国作家查尔斯·狄更斯在《双城记》的第一章书写的这段话€?/p>

房地产行业野蛮生长的黄金时代、白银时代已经过去了,未来是竞争€烈的黑铁时代。€€生存€物竞天择的丛林法则也降落在了体量庞大的房地产身上€时代中的一粒灰,落在个人头上,可能就是€座山。落在一个行业上,亦是如此€?/p>

不过,房地产业在未来很长时间之内仍然是中国的重要行业,但€出绝对C位应该不会等待太久€从长远来看,中国摆脱房地产的巨大桎梏,朝着高科€产业大规¤军,无疑也是€种幸事€?/p>

不恋过去,不畏未来€每€个投资人,每€个上市企业都€要为时代的变€做好准备?/p>